Se está a pensar comprar casa, é provável que tenha de pagar IMT – embora existam exceções, especialmente para quem tem até 35 anos. Experimente o Simulador de IMT para saber se está sujeito a este imposto, qual o valor a pagar e quanto terá também de desembolsar em Imposto do Selo.
Além disso, é fundamental conhecer todos os custos, documentos necessários e impostos associados à compra do seu imóvel.
O que é o IMT?
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que se paga ao Estado sempre que há uma transmissão de propriedade de um imóvel, seja ele urbano ou rústico. Na prática, isso significa que, ao comprar uma casa, apartamento, terreno ou loja, terá de pagar este imposto para que o imóvel possa passar oficialmente para o seu nome.
O valor a pagar varia consoante o valor de aquisição indicado na escritura ou o valor patrimonial tributário (sendo considerado o mais elevado dos dois), a taxa aplicável (entre 2% e 8%), a localização do imóvel e a sua finalidade. Existem, no entanto, situações em que é concedida isenção do pagamento.
O IMT é uma das principais despesas associadas à compra de casa em Portugal, juntamente com o Imposto do Selo e outros custos notariais e de registo.
Quando se aplica o IMT?
O IMT aplica-se no momento da escritura da transação imobiliária, ou seja, quando a propriedade do imóvel é oficialmente transferida. É precisamente nesta fase que deve liquidar o valor do IMT e também o Imposto do Selo.
Quem paga o IMT?
O comprador é sempre o responsável pelo pagamento do imposto, e este deve ser liquidado antes da assinatura da escritura ou do ato de compra.
O que é o Imposto do Selo?
Na compra de uma casa, além do IMT, é também necessário pagar o Imposto do Selo relativo à aquisição do imóvel. A taxa é de 0,8% aplicada sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário.
Por exemplo, numa casa avaliada em 200.000 €, o valor do Imposto do Selo será de 1.600 €.
Com este simulador, pode saber de imediato o valor total a pagar pela compra da casa, incluindo o IMT (já com a parcela a abater) e o Imposto do Selo.
O que é a parcela a abater?
A parcela a abater funciona como um “desconto” aplicado no cálculo do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).
Por exemplo, se comprar uma casa no Continente por 200.000 €, a taxa aplicável é de 7%, o que daria 14.000 € de IMT. No entanto, este escalão inclui uma parcela a abater de 10.252,92 €, reduzindo o imposto efetivo para 3.747,08 €.
📊 Como varia a parcela a abater:
- Quanto mais alto o valor do imóvel, maior tende a ser este “desconto”.
- Nos dois escalões mais elevados do IMT não existe parcela a abater, o que significa que os imóveis mais caros não beneficiam desta redução.
- O valor da parcela a abater também depende do tipo de imóvel: é mais elevado para habitação própria e permanente e mais reduzido para segunda habitação ou outros fins.
Este mecanismo ajuda a tornar o imposto mais equilibrado para imóveis de valor médio, mas deixa de ter efeito nas casas de preço mais elevado.
Quem pode ter isenção de IMT?
Existem duas situações em que é possível beneficiar de isenção do IMT:
- Pelo valor do imóvel.
- Pela idade do comprador, quando se trata da primeira habitação própria e permanente.
1. Isenção por habitação própria e permanente
Se comprar um imóvel para ser habitação própria e permanente, poderá estar isento de IMT quando:
- O valor patrimonial tributário ou o valor de escritura (considera-se o mais alto) for até 104.261 €, no Continente.
- O valor for até 130.326 €, na Região Autónoma da Madeira ou nos Açores.
2. Isenção de IMT Jovem
Desde 2024, jovens com idade igual ou inferior a 35 anos podem beneficiar de isenção total de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente, desde que cumpram os requisitos definidos por lei.
- Isenção total: imóveis com valor de compra até 316.772 €.
- Redução no IMT: imóveis entre 316.772 € e 633.453 € (o imposto é pago apenas sobre a parte que excede o limite de isenção).
⚠️ A isenção é calculada sempre com base no valor da transação indicado na compra.
Com estas medidas, o objetivo é facilitar o acesso à habitação, especialmente para jovens e para quem compra casa própria para viver.
Perguntas Frequentes
1. O que é o IMT?
O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis é um imposto pago ao Estado quando se compra um imóvel. O valor depende do preço de compra ou do valor patrimonial tributário (considera-se o mais alto), da localização e do destino do imóvel (habitação própria, secundária ou outros fins).
2. Quando tenho de pagar o IMT?
O pagamento é feito antes da escritura da compra. Sem o comprovativo, a escritura não pode ser realizada.
3. O que é o Imposto do Selo na compra de casa?
É um imposto adicional cobrado sobre o valor do imóvel (0,8%) e, se existir crédito habitação, também sobre o valor do empréstimo (0,6%).
4. O que é a parcela a abater?
É um “desconto” aplicado no cálculo do IMT em determinados escalões. Reduz o valor final do imposto a pagar, mas não se aplica nos dois escalões mais altos.
5. Quem tem direito à isenção de IMT?
Há duas principais situações:
- Habitação própria e permanente de baixo valor – No Continente, até 104.261 €; nos Açores e Madeira, até 130.326 €.
- Isenção Jovem – Para compradores até 35 anos, na primeira habitação própria e permanente, até 316.772 € (isenção total) ou até 633.453 € (redução).
6. Como posso saber quanto vou pagar de IMT e Imposto do Selo?
A forma mais simples é usar um simulador de IMT, que calcula automaticamente o valor com base no preço do imóvel, finalidade, localização e escalão.
7. O IMT é reembolsável se desistir da compra?
Não. Uma vez pago, o IMT não é devolvido, mesmo que a compra não se concretize, salvo em casos muito específicos previstos na lei.
8. O que acontece se não pagar o IMT?
Não poderá realizar a escritura e pode incorrer em coimas e juros de mora.
9. O IMT é igual em todo o país?
Não. As taxas e limites de isenção são diferentes no Continente e nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, onde as taxas são 20% mais baixas.
10. Qual é o prazo para pagar o IMT?
O IMT deve ser pago até ao dia da escritura. O pagamento é normalmente feito logo após a emissão da guia no Portal das Finanças ou nas Finanças presenciais.
11. Posso pagar o IMT em prestações?
Não. O IMT é pago de uma só vez, antes da escritura.
12. O que acontece se o valor da escritura for diferente do valor patrimonial tributário?
Para o cálculo do IMT, considera-se sempre o maior dos dois valores: o preço de compra ou o valor patrimonial tributário (VPT).
13. O IMT aplica-se a terrenos?
Sim. A compra de terrenos para construção, terrenos agrícolas ou rústicos também está sujeita a IMT, com taxas específicas.
14. Existe IMT na compra de imóveis herdados?
Não. Transmissões por herança não pagam IMT, mas podem estar sujeitas a Imposto do Selo.
15. Se comprar uma casa para reabilitar, pago IMT?
Sim, o IMT incide sobre o valor do imóvel no momento da compra, mesmo que precise de obras. Contudo, pode haver benefícios fiscais em programas de reabilitação urbana.
16. O que é o VPT e como influencia o IMT?
O Valor Patrimonial Tributário é o valor do imóvel registado nas Finanças e serve de base para o cálculo de impostos. Se for superior ao preço de compra, é este valor que será usado para calcular o IMT.
